부동산 경매는 여러 과정으로 구성되어있다.
물건을 검색해보는 과정부터, 권리분석, 현장 답사(임장), 입찰, 잔금납부, 명도, 화장, 수익실현의 단계이다.
물건 검색 단계에서는 각자 필요에 따라 지역, 가격 등을 선정하여 검색하게 된다.
초보자는 몇 천만원의 현금으로 진행할 수 있는
2억대의 아파트 및 빌라부터 진행해보면서 감을 익히면 좋다고 한다.
다음으로 권리분석단계에서는 해당 물건에 어떤 권리들이 얽혀있는지 확인하는 과정으로,
등기부등본을 통한 권리분석, 임차인 권리 분석, 배당 분석의 단계로 나누어진다.
기본이 되는 것이 등기부등본 분석단계이기 때문에
등기부 등본에 구성 및 내용에 대해 아는 것은 중요하다.
등기부등본은 현재 등기사항 전부증명서로 이름이 변경되었다.
경매 뿐 아니라 부동산 거래를 할 때, 전세 월세 입주를 할때도 등기부등본 확인은 중요하다.
그래서 등기부등본의 구성 및 내용에 대해 알아보고자 한다.
1. 등기부등본 구성
등기부등본은 크게 세 부분으로 나누어져있다.
표제부, 갑구, 을구이다.
표제부는 현재 보고있는 물건에 대한 현황 및 사실관계를 나타내며,
갑구는 물건의 소유권 관련된 부분, 을구는 소유권 이외의 권리(근저당 등..)를 나타낸다.
표제부는 다시 토지부분과 건물부분으로 나눠지는데,
만약 아파트나 빌라같은 건물이라면 토지, 건물, 토지, 건물 순서로 총 4개의 정보가 있기도 하다.
이 것은 아파트나 빌라같은 경우에 전체 건물 및 해당 호수에 대한 구분이 필요하기 때문에
처음에 먼저 건물 전체에 대한 설명이 나오고 다음으로 해당 호수에 대한 설명이 나오게 된다.
다음으로 갑구에서는 위에서 말한 것과 같이 소유권 관련부분이 나열되어있는데,
건물이 지어진 당시부터 이제까지 소유권이 바뀌는 과정 및 압류 등에 대한 사실을 알 수 있다.
처음 지어진 때는 "소유권 보존"으로 표기되어 있으며
말소된 권리는 말소되어있다고 쓰여고,
아랫줄에 해당 항목 말소에 대한 설명이 나와있다.
마지막 을구에서는 소유권 이외의 권리로
위에서 예시로 든 것과 같이 은행에서 빌린 돈이 얼마인지 등에 대한 내용이 나열되어있다.
2. 전세, 월세 입주 시 확인해야하는 내용
위처럼 등기부 등본에는 많은 내용이 있지만,
전세, 월세 입주시에 꼭 확인해야 하는 내용에 대해 추가로 알아봤다.
총 4가지는 필수로 확인이 필요하다.
1) 열람 일시 확인
등기부등본 맨 윗쪽에 표기되어있는 열람일시가 거래날짜인지 확인해야한다.
그게 아니라면 현재 시점으로 다시 떼봐야하고,
열람 일시와 거래날짜 사이에 새로운 대출 등을 일으켰을 수 있으므로 꼭 확인이 필요하다.
2) 표제부 주소지 확인
표제부에 써있는 주소지와 입주하려는 건물의 주소지가 일치하는지 확인을 해봐야한다.
다른 건물의 정보로 거짓말을 할 수 있으므로 확인이 필요하다.
3) 갑구의 명의자 확인
갑구의 맨 마지막 소유권 이전의 명의자를 확인하고,
현재 거래하고있는 집주인과 이름이 같은지 확인이 필요하다.
4) 을구 담보 대출 액수 확인
을구의 담보 대출 액수를 확인해야한다.
담보 대출 액수와 내려는 임대보증금 액수의 합이 집 값보다 높다면
나중에 돈을 못돌려받을 경우가 생길 수 있으므로 조심해야한다.
이번 내용에서는 등기부 등본의 구성과 전세, 월세 입주 시 확인해야하는 내용에 대해 알아봤다.
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